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租金和房产涨幅收益哪个才是大头?一篇文告诉你!

2018-12-18103

在海外做房产投资,“租金收入”和“资产增值”,谁才是真爱?虽然有可能同时获得既有强劲资本增长又有高租金的房子,但这种情况实属罕见。


通常,投资者需要在这两者之间做出抉择。虽然泰国目前房市整体涨势看好,但是区域发展也会有不平衡,所以澳家提醒投资者要区分地区来客观地分析租金和增值收益。

  


何谓租金收入?


租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入, 它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金可用来衡量房产的投资收入情况,以及真实的市场需求。


租金收入很重要,因为它们可以帮助还贷款,这是购买投资房主要目的。

租金的优点是投资风险较低,能产生现金流,从而帮助保护投资者免受利率冲击,同时减少持续现金投入的潜在需求。


当然,在房产出售时,资本增值很可能会比拥有强劲资本增长的房产(独立屋)低,特别是将房屋年复合增值率的影响考虑在内,这是其最明显的劣势。




何谓资本增长?


资本增值就是所谓的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格,所赚取或损失之价值。


即当持有的可变卖资产(如股票、或者房产),在脱手时,其卖价高于原先购进成本,即产生利润,此利润为已实现的资本利得。


在考虑购买资本增值的房屋时,获得可观的资本增长是每个投资者的目的。从长期来看,要把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上3% - 5%,因此考虑的资本增值率应保持在5- 8%之间。



资本增值空间较大的一般是地段


资本增值的优点是具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性房地产期间需面临利率风险,如果按揭利率上调,您很可能要向房贷月供贴钱。


适合你的才是最好的


如果是首次置业或者希望每个月能通过房屋产生现金流,则“租金”更适合你;

如果投资多套房屋,选择其中几套高租金的房屋,使用多余的现金来支付另外几套高资本增值的房屋开支;如果资金充裕,当然是“资本增值”为更好的选择。


如何选择高收入的房子?




1、选择配套齐全的房子


作为投资房,您可能会喜欢宁静私密的郊区小镇,但是以投资为目的选房首先要考虑的是未来租客的需求。一流的旅游资源,充足的购物、餐饮娱乐等配套设施都是租客们关注的要点,也是未来房产升值潜力所在。


2、选择热门的旅游景区


近年来,从中国到泰国旅游的人越来越多,很多游客会在热门的旅游景区附近租房或者入住酒店。而且,选择租房的人士中,还有很多中长期的游客,他们通常都会关注附近的旅游资源很配套,距离知名景点和成熟配套是他们的首选。许多租客愿意为了更好的地段支付高出20%-30%的月租金。因此,投资热门景区地段的物业是个不错的选择。


3、选择品牌或者有良好物业管理的房子


一个项目的品质,不仅仅局限于它所处的地段,也和它所拥有的物业配套和后续管理有很大关系,这点将决定您或者租客的居住品质,在对于您的房产的维护方面也有极大帮助。在同等面积的情况下,选择高端的房产作为投资,可以在以后获得更多的租金。


4、选择有物业托管的房子


很少有租客会花大量的时间和金钱在租住房的维护上。所以,如果投资房后期需要维护,建议选择有帮助出租托管服务。而且此种方式,可以有效的保障您的投资收益,同时节约时间成本。




环顾全球,目前很少地区能像泰国房地产市场那样具有明显优势,可为明智的国际房地产投资者尽可能地提供潜在的资本增值。


泰国房价在过去的10年间稳步上升,特别是今年下半年的交易前景广被看好,得益于目前的种种迹象均很乐观。虽然泰国已经目睹过去十年经济的庞大增长,但仍落后于繁荣的南部邻国,包括新加坡和马来西亚,泰国必须迅速迎头赶上。




由于泰国出口业和旅游业的「下渗效应」,国民变得越来越富裕。这一事实促使世界银行将其由中等偏下收入的国家,重新归类为中等偏上收入的经济体。世界银行还指出,「泰国在社会和经济发展中已经取得积极进步」。因此,泰国保持快速的经济成长率,全力消减贫困人口的数量。




泰国蓬勃的出口导向型经济,造就出高速成长的房地产市场。客户群主要锁定不断增加的中产阶层,这部分人群急需改善住房品质。这也是房地产价格和租金回报率快速上升的主要原因之一。



泰国的房地产市场不仅依赖于国人的购买力,还有其他利多因素,如境内享有常年热带气候、合理的生活指数、热情好客的民族习性、优质海滩等,例如泰国旅游城市,如普吉岛因此在过去十年间取得巨大的增长。


泰国以旅游业吸引全世界的游客,包括俄罗斯、欧洲、中国、中东和印度。游客在观光地同时,也开始大规模的置业,并将该产业作为第二个度假屋、或成为永久的居住地。


泰国法律规定,50岁或以上的外国人可轻易获得长期签证。再加上世界一流的医疗设施、以及优质的服务,令泰国成为越来越热门的退休目的地。同时也可以常年居住,或者是作为避寒的选择。



由于不断攀升的置产需求,城市的租金回报率持续攀升,例如普吉岛的租屋市场就很红火。拉升房地产价格也在不断上升,该地区近年在基础设施上投入巨资,力图成为东南亚的首选旅游城市。


泰国各主要城市的经济稳定并持续增长,意味着现在正是国际房地产投资者最佳的置业时段。与邻国相比,泰国的房地产价格非常低廉,但价格不会在如此低的水位停留更长时间,反而很可能继续上升,增幅至少达到10%以上。所以对任何期望最大限度地提高其投资回报率的买家来讲,现在正是购买的大好时机。


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