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房产税再成“两会”热点,解析高净值人士最关心的问题

2019-03-15530

最近在十三届全国人大第二次会议上,房产税的问题又被摆上了台面。今天我们来聊聊高净值人士最关心的问题~



3月8日,在十三届全国人大第二次会议上,全国人大常务委员会委员长表示:“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税法等立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。”此前的3月5日,国务院总理在政府工作报告中表示,健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。


1

什么是房地产税?


理论上,房地产税被认为应该是一个完整的税收体系,其征收对象包括“房产”和“地产”,且涵盖房地产的“交易”和“持有”等环节。


 目前,我国的房地产税收体系包括:


1

土地购置环节:契税、城镇土地使用税、耕地占用税


2

房地产交易环节:土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市建设维护税等。


3

房地产持有环节:【租赁用】增值税、印花税;【自用】房产税。


也就是说,此次两会提出的房产税立法,不仅仅是房产持有环节的房产税,还包括完善其他与房产地产相关的各个环节的税收体系。而引起社会广泛关注的焦点是持有环节的房产税。


下面我们就重点聊聊房产税的部分

>> 首先,从政府的财政收入谈起。中国的国家财政收入,包括中央政府和地方政府的收入,主要是来自四大项目:一般公共预算收入,政府性基金,国营资本经营收入和社会保险。其中,一般公共预算收入里80%以上是税收,政府性基金里80%以上是土地出让金,也就是说税收和卖土地是政府财政收入的两大支柱。


>> 自此不难看出,房地产一直是我国最主要的财政收入来源,而从本质上讲土地出让金和房产税性质其实是一样的,都是政府对房地产进行税收的一种手段。只是把土地租给你,一次性收取了70年的租金(土地出让金)而已。


>> 中国社会随着城市化建设的逐步推进,必然会导致土地越卖越少,而民众手里的房子却越来越多,尤其是房产投资客和炒房客,手里会持有好几套房产。因此,开征房产税的呼声越来越高。而房产税的立法,政府主要目的是在衡量土地出让金制度和房产税制度,哪一种更有利于国家财政收入的增加,更有利于国家的发展。

 

>> 这也就是为什么任志强在《楼市资本论》里呼吁希望能尽快出台房产税,并希望通过现行的房产税法推动改革,打破现行的各种双轨制。通过征收房产税打破政府财政尤其是地方财政对土地出让金的过度依赖,打破由于双轨制形成的城乡差别和两级分化。


2

房产税开征对房价到底影响几何?

>> 准确来说,房产税并不是为了控制房价的,而是保证房价横盘之后,房地产进入存量房市场之后,地方有一个更好的财政收入手段而已。从已经试点的上海和重庆两个城市以及美国日本等国家房产税实施的经验来看,房产税的开征对房价的影响是相对有限的。


>> 此外,房产税大概率应该是一种地方税,也只有成为地方税才具有操作的可行性。因为全国范围内房地产发展是极不均衡的,作为地方税种的房产税全面收取或统一收取都不现实,也无法操作。



>> 所以,房产税只能是一种调节税而已,调节各区域房地产均衡发展,调节城市不同区域的发展,调节各阶层居民整体收入差距。对于高收入人群,如果想要住在前期财政投入多,城市配套齐全的核心繁华区域,就需要多交税;对于中低收入人群,就可以选择居住在收税相对低或不收税的区域。


总之,房产税是此次会议上的重点,不难看出,政府对房产税这个新税源的征收已经下定决心,原因是当前的“减税降费”刺激经济的措施会导致政府的财政收入减少,需要新税源来补充;而且,目前一二线主要城市的房地产进入存量房时代,可供开发的土地越来越少,卖地收入的天花板近在眼前,需要新的税源替代土地出让金。



如上文所述,虽然房产税不会导致房价的大幅下跌,但是对高收入人群,尤其是拥有大量一二线城市地产投资的人群,税务成本将大幅上升。

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