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房地产税时代,一定要把租金价值重视起来

2019-03-20385

房地产税时代渐行渐近,可能会从根本上改变原来的资产配置逻辑:那些租金价值低的旅游地产、人口净流出城市的商铺、远郊超大户型等三类房子,可能会因为“租不抵税”而加速抛售,变得一文不值。


房地产税到底什么时候来



2019年全国两会开幕以来,“房地产税”反复被提及,不时拨动市场敏感的神经,在前期多层铺垫后,讨论在近日进入高潮状态。


3月5日,政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”;3月9日,十三届全国人大二次会议上,全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣明确表示,现在有关方面正在研究起草房地产税立法方案;3月14日,全国人大财经委提出,确保在2020年实现税收任务。


为什么房地产税会这么热门呢?


原因有二,普通老百姓担心自己的房子会征税或者房租上涨;炒房族担心自己买了房子还要承担高额的税费。



房地产税的讨论由来已久

立法不是空穴来风


所以房产税到底什么时候来?值得指出的是,房地产税当前仍处于立法起步阶段,距全面推出为时尚早。

 

虽然开征房地产税已经没有悬念,却也不会突如其来。因为税收法定,房地产税必须历经立法、审议和落地的一系列法律程序,整体落地下来,起码要两年以上时间。

 

另外,2018年初,恒大研究院副院长夏磊曾发表研报称,个人住房房产税推出需要具备6大前提条件。

 

开展全国的住房普查;

建立全国统一的不动产登记系统;

统一界定房屋性质;

完成房地产税改革(重新设置建设、交易、保有环节税种税赋,避免重复征税等);

完成《城镇住房保障条例》立法清楚界定居民“基本住房标准”;

完成修订《税收征管法》为依法治税提供依据。


但是大家也不要觉得房产税的到来遥遥无期,许多人担心的房产税硬核问题已经慢慢得到了解决。


比如有人担心,在中国房地产只有70年限期的情况下,收取持有税不是很合理。但早在2017年,总理就已经给出了这个问题的答案:可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。


由此,房地产税法出台的最大法理障碍已经消失。

 

还有人担心的不动产登记以及住房普查,随着至于另外一些人担心的技术障碍,就更不存在了,有了大数据、全国联网这些工程,征税早已变得很简单了。

 

还记得个人所得税的APP吗?越来越多的信息壁垒将会被互联网打破,信息会变得更加透明,信息的填写和采集是多方面的,个人要隐瞒资产信息,将会变得越来越困难。

 

所以,房地产税的出台虽然不会突如其来,但已经在日程上了,而且整体进度只会越来越快。


向谁征收、如何征收



第一个重要问题是,向谁征收?房产税要来的消息一出,许多人开始觉得岌岌可危,没买房子的开始担心房价这么高了,还要交房产税。

 

虽然具体的政策方针还没出来,但是全国人大财经委副主任尹中卿谈到未来房地产税出台时说:


房地产税可能对房地产价格有影响,会提高房地产的使用和占有成本。但这并不是说占有房产就要交税,而是要增加占有多套房、不用于居住等着炒房者的负担。

 

也就是说这次房地产税的主要征收对象很可能是拥有多套房具备一定财富积累的人士。

 

另外一个问题是,如何征收。


全国人大财经委副主任尹中卿在接受专访时表示,“房地产税是一个地方税种,地方政府应该会有很大的自主选择权”。

 

房地产税是个很能体现地方房地产特色以及财政情况的一个税种。


如何应对?



应对1:对于住房刚需的购房人士,大家可以稍微放心,按照国际惯例,房地产税不会对刚需和投机一刀切,刚需一般都能获得相应的免征面积,而拥有多套房的,或许会面临累进税率的制约。

 

应对2:分散设置。就像我们刚才说的,房地产税是一种地方税,各地政策会不同。一线城市有条件开征,但其他城市未必,甚至很多二三线城市为了发展,都以低税率甚至零税率为筹码,与一线城市争夺人才。


所以,将不同的地产分布在核心城市的核心物业是有必要的,就像做投资配置一样,鸡蛋不要放在同一个篮子里。

 

应对3购买有租赁价值的物业。例如某些国家地区里的不少房子的租售比高达5%,扣除3个点的持有成本后,还能有两个点的收益,再加上每年两三个点的升值收益,跑赢通胀还是可以的。

 

所以,房地产税时代,一定要把租金价值重视起来,这可能会从根本上改变原来的资产配置逻辑:那些租金价值低的旅游地产、人口净流出城市的商铺、远郊超大户型等三类房子,可能会因为“租不抵税”而加速抛售,变得一文不值。

 

最后说一下大家担心的房价问题。房价的未来,取决于人口、土地和经济基本面,而非房地产税。


房产税本身出台最大目的就是为土地财政提供替代选择,至于稳定或是降低房价,一直都不是房产税的最终目的。

 

房地产税从预热到落地,也许会对房价预期产生显著影响。这种影响,会随着房地产税的推出而不断弱化。

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