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资讯首页 > 新闻首页 > 公办民办全民摇号!风暴即将来临,学区房真的要凉?!

公办民办全民摇号!风暴即将来临,学区房真的要凉?!

2019-07-11166

近日出了一个重磅政策(简称《全民提高义务教育质量意见》),这个文件出来后,让家长们都有点慌。



让家长们最忐忑的当属第十七条:民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理,与公办学校同步招生,对报名人数超过招生计划的,实行电脑随机录取。



这就意味着以前那些可以筛选的学校,现在统统要服从安排,进行电脑摇号!之前的名校,也不一定买套学区房就能去读了。如果这个政策被执行下来,那么现有的利益格局将被彻底打破,而被有钱人视为“捷径”的学区房,估计也快要凉了。


公办民办都要摇号了?


这个改革的思路很明显,改革思路很明确——过去的筛选,使得好学校越来越好,“菜小”,“菜中”越来越没有人去,而禁奥赛什么的都是治标不治本,筛选始终存在。现在这个改革,似乎是要做出一个“直接摁住筛选”的方向,因为“好学校”其实主要是生源好,而现在方向是,要抹除“好学校”和“差学校”的观念,拉到一块来摇号。


以前的模式下,强的小学初中(尤其是初中)会越来越强,而“菜小”,“菜中”,越来越没人上,马太效应强。而强的小学初中(尤其是初中),主要是“可筛选”带来的强。现在这个改革,方向上是希望平均化的,希望不要有那么多筛选。


小升初,幼升小,现在由原来的指向性筛选,变成天下大同摇号了,如果真的推行下去,以后“好学校”和“差学校”,可能差别就不大了。


其实上海长宁区,其实就是类似政策已经实行了一段时间的典范,即全区摇号(但长宁只是公办摇号,民办没有摇号)。而西安市,在过去一两年,也实行了更为接近的政策——即民办小学&初中也参与摇号。

 

以前的小升初,幼升小,是有各种神神秘秘的筛选的,而这个筛选,最重要的一个科目就是“奥数”,上课不一定教,但是筛选时候要用。

 

核心思路——平均化,削弱小学和幼儿园学校之间的差异,到了中学以后还是要正常考试的。


另外,文件有一项规定:严禁以各类考试、竞赛、培训成绩或证书证明等作为招生依据,不得以面试、评测等名义选拔学生。


这一条对于幼升小、小升初的机构来说,影响还是非常大的。因为这些机构,以前所谓“掐尖”,“培优”,其实是在培养学校能够顺利通过小升初和幼升小的奥数等考试。但是如果全部摇号,那这部分可能就没有原来的用处了,因为小升初统一摇号了。


但对于中学阶段的培训,比如新东方等,影响不会那么大,因为中学阶段,本身就是有中考,高考这种纸面上的筛选机制的。


学区房,怎么办?


这个文件的下发,其实对于民办影响会稍大一些。对于公办学校,虽然直接影响,但是可能会有间接影响。间接影响在于:1.民办学校做出了改变,公办学校的对口划片,需不需要做相应的改变?比如说改变划片的范围?2.初中阶段的格局发生了改变,甚至整个“好差学校”的体系都被挑战,所以公办学校的定位,也可能会发生相应的改变。


这就会让人担忧,那买了学区房的人咋办?


其实,有心人会发现,摇号,多片划区,现在的政策似乎越来越倾向于打压学区房。


北京、南京、武汉等城市陆续推出了多校划片政策;


苏州工业园区在和深圳楼市调控压力之下,将学位锁定期延长了至少4年;


广州提出了租售同权。无论是租房还是买房,都能享受到同等的受教育权利;


一部分人开始对学区房产生了动摇,但另外一部分人认为,学区房依旧有存在的意义。


原因在于,虽然各种政策看起来对学区房是釜底抽薪,但实际操作起来,依旧是困难重重。


比如在很多城市,学位房仍是就近入学的第一决定因素。有户籍有学位房的,优先享受对口小学派位;有户籍无学位房的,只能最后接受区域统筹。无户籍无学位房的,只能通过积分入学,与千军万马共同争抢学位。


而“租购同权”,也并不等于说你租了一套房就能和业主一样挤入名校。教育大省武汉就出来辟谣过,这个只是在生源不足的时候才可以入学。



另外,虽然多片划区是很有效保障公平的方式,但对于北上广深这样的大城市,优质教育资源多集中于中心城区,这些区域无论如何多校划片,都无法改变学区房高教育溢价的现实。


所以在既有的教育资源分配中,户籍、房产、学位仍旧是首要衡量因素。


学区房,投资逻辑有变


学区房在中国人眼中,其实是同时兼具投资和教育双重属性的。之前除了能上优质学校,学区房的保值功能也是稳稳的。


任泽平以前写过一篇哪里的房子涨幅最大的文章,文章指出,2012-2018年西城、朝阳、海淀和东城学区房年均涨幅分别为18.9%、17.3%、17.2%和16.2%。从房龄和面积看,2012-2018年老破小学区房年均涨幅17.6%高于非老破小学区房16.8%。



正因为教育溢价的存在,学区房一般比普通房涨的更快也更抗跌,所以无论在刚需和炒房客的心中,学区房完全是可以无脑买的。


但现在开始,学区房投资的逻辑,也逐步有了新的变化。


比如深圳东海花园这种原本超千万的学区房,因为东海集团与深圳外国语学校合作兴办的深圳外国语小学合作关系在2017年6月终止,所以东海花园一期、二期业主子女直接入读深圳外国语小学的协议依据已经终止和失效。


这个坑,估计是很多业主没想到的。



此外,随着政策的变化,甚至不少临时购房不足一年、房产积分较低的楼盘,也不能保证就近入学。


供需缺口仍在逐年扩大,甚至目前基本上是2-3个孩子抢一个学位


所以买学区房,还真不是卖家说甚至大众认为是的就一定是。从现在开始,学区房已经不是一成不变了,不研究政策、不做调研就无脑买学区房,风险还是挺大的。


其实总的来说,现在买学区房也并非完全不能买,现在也到了“选优”阶段,比如:


1、投资单个学位房,不如投资拥有优质教育资源聚集的区域。优质教育资源往往都聚集于中心城区,每个城市都有自己的教育强区,这些区域名校云集。不管是单校划片,还是多校划片,都不影响学区房的价值。


2、在学区房选择上,老破小优于老破大。


3、跟着白领和金领群体走。白领和金领群体聚居之地,学区质量普遍存在向好的发展优势。所以,一些政务区或商务区的准学位房,性价比反而高过老城区的传统学位房。


此外,买学区房也要特别注意政策的变化,比如入学对住房面积没有限制,此外也要和原业主确认学位是否被占用、原业主户口是否迁走等问题,可千万别抱着佛性的心态,以为随大众无脑买就行了!

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