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菏泽取消限售成功闯关,国内楼市春天来了?

2018-12-26103

素材参考:智谷趋势(有删改)

作者:智谷君


12月18日,在举国上下忙着庆功改革开放40年的日子里,山东菏泽市在当天下午3点钟平地一声惊雷,砰地打响了取消限售的全国第一枪。

两日之内,异动四处蔓延,广州商服类物业对个人放开限购,珠海两区降低购房门槛……


地产圈狂欢,财经媒体哗然,全国三四线也激动地一抖,“来了,终于来了,这下有救了!”


慢着!国内房地产的春天真的到了吗?


地方与中央的博弈从来没有我们想的那么简单。老大哥的眼睛时刻都在,能否“杀出一条血路来”,还是取决于内外部形势的联动发展。


但无论结果如何,绝不能把杠杆再加到居民身上,绝不能让房价飙涨挤压了消费和创新。


除非是真遇到“难以想象的惊涛骇浪”,否则未来是不可能全面放松的,最大概率是边际性宽松,将投资的需求往三四线城市赶,以此守住经济基本盘。

01



第一个吃螃蟹的地方,是一座存在感极弱的四线城市。


12月18日15:19,山东菏泽市住房和城乡建设局在官网低调地挂上了一则通知。


文件于末尾之处藏了惊雷:



这份通知中的两个重点十分突出:取消新购住房限制转让期限”、“降低市区商品房预售资金监管额度”。


而菏泽发布的时间不早不晚,刚好是庆祝改革开放40周年结束后的几个小时内,全中国都在解读会议的信号,无暇顾及其他。


不过,全国楼市早已压制了两年,饥渴难耐。这一上来就是全城取消限售、补血开发商,怎么藏都藏不住。


资本市场迅速对这一壮举作出投票,19日大盘萎靡,地产股却信心大振,房地产开发指数在10点钟拿下1.4%的涨幅,鲁商置业涨停。

到底是虚晃一枪等着被上级叫停,还是能够成功闯关,成为全国取消限售首城?菏泽的举动,被全国上上下下当做是窥探政策走向的出头鸟。在菏泽打响头炮的第二天,楼市松绑的枪声也接连发生。


广州商服类物业限购松绑、珠海两区限购松绑,为什么此时楼市会异动连连?难道楼市调控一两年后,总是历史性重演,迎来全国性放松?


02


先把视线投向中国经济全局,宏观环境正在加速形成调控政策底。


20日凌晨,全球央行美联储在一片反对声中宣布年内第4次加息,基准利率升至2008年最高水平,全球流动性进一步紧缩。美联储继续加息,使得中国货币政策操作受到的掣肘随之加大,进行大宽松大刺激是不可能的


洪水总是在最薄弱的堤坝上寻求破口,谁压力更大,谁就会先第一个冲出队伍。菏泽,四线城市当中最典型的样本: 人口外流大、土地财政依赖度居高不下、财政收支缺口越来越大。



此外,过去菏泽的棚改规模,在全国都是数一数二的。2016年至2018年菏泽启动棚改37.2万套,其中2017年有18万套,约占全国的3%,数量在全国地级市中居第一位,涉及70万人口,相当于拆掉一个百万人口的城市。2019年棚改缩量,货币化安置退出,压力可想而知。


当前经济形势考验定力,宏观调控需要不断寻求再平衡。压力之下,那些想要补血的地方,都在猜测中央的底线在哪里,试着从紧调控的态势中撕开一道口子,托底经济。


03


菏泽的闯关战,可以看出政策博弈的经典套路。


中央为了打击炒房、遏制房价上涨,用行政性手段加码调控冻住全国楼市,五限全上。但在最初的时候,饶是最高等级的智囊也无法准确预估未来形势的变化,因此长效机制就留下一个口子:一城一策,因城施策



这里的复杂在于:既要管控全局不能让房价蒙眼狂奔,又要归还地方决策自主权、避免一刀切。


现在正是最尴尬的时间节点。中央经济工作会议还没开,对2019年房地产政策尚无定调,而最近两次政治局会议只字不提房地产调控,存在一定的遐想空间。


19日下午菏泽再次发布文件,说是“市民要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切”,因为近年来,受转让期限规定的影响,该市二手房交易价格出现同比增长较快的势头,为了防止价格出现大波动,才决定取消限售。


政策博弈的思路是,只要没有被踩刹车,就算是进一步确认了禁区的深与浅。


一旦菏泽刺探成功,陆续跟上的队伍就可能会多了起来。毕竟,地方政府对房地产投资具有本能冲动,只要不加限制,地方出于提振经济的考虑,甚至可能出现赛跑放松的局面。


限售本来就是地方政策,放在“一城一策”的框架下,由地方说了算。中央的作用是全局监测,守住“房住不炒”的基本盘。


04


记住了,千万别相信“房地产春天到来”的鬼话。整体性的春天是不会来的。


还得说回美联储加息。美联储态度偏鸽,暗示明年大概率会放缓加息,全球流动性都有望改善,全球的风险偏好和经济有可能再度提升。


中国也将具备更大的货币政策放松空间,可以继续对实体经济定向滴灌,而不是急着立马提起房地产这个夜壶,全面放水刺激楼市。


房地产是不可能全面放松的,如果房价继续回到暴涨时代,资产泡沫膨胀,不仅社会矛盾加剧,政府公信力受到挑战,还有可能爆发系统性金融风险除非是真遇到“难以想象的惊涛骇浪”,否则不可能启动一二线楼市,以时间换空间。


所以,房地产调控大概率只会迎来边际宽松。所谓边际宽松,就是选择性、有限度的放松限制。宽松的形态在一二线和三四线会有很大的差别。


所以,想在国内炒房,依旧不是时候


05


此前亦有撰文分析过,接下来3-4个月是政策转向的关键期。接下来,也可能会有一些城市闻风而起。


北京在去年8月份已经有多个高端盘突破了8万元的政策红线入市,今年10月,更是少见的有4个10万+项目在低价限竞房的掩护下入场,没有让楼市价格产生大波动,高价房的堰塞湖也慢慢地得到释放。


当然,如果房价反弹太快,限价令卷土重来不是没可能所以对于想靠房赚钱的个人投资者来说,看准时机已经变得十分重要。比如北京、上海买房这件事,十年前随便买,然而当下如果不是刚需,不推荐买。


放眼全球,随着“一带一路”政策的发展和国内房地产正常的收紧,东南亚房产投资的热潮只增不减。如果说有一个地方就像十年前的中国,处于社会发展的高速时期、有巨大人口基数托底、政府开放、政策宽松、房价还没登顶,那么这个地方,一定是泰国曼谷,这个地方的房产也注定值得投资。



我们都知道近几年泰国的房价一路飙涨,让许多早早在泰国置业的投资者财富升值。那么,作为房产投资的话,2019年泰国的房价还会一直涨么?答案是肯定的。

政府支持:一带一路的中泰铁路建设和东部经济走廊EEC对接起来后,曼谷的房价与经济走势便以良好的势头不断上涨。海外投资客以及中国大型企业同时看好这里,纷纷进行大额投资。之后也将会有越来越多的企业入驻泰国。



泰国政府将在建的邦苏特区火车总站定位为曼谷和周边地区的交通枢纽,同时也是泰国最大的交通中心和东南亚陆上交通中心之最。在“一带一路”战略的继续拉动下,也将助力泰国房产迎来全新的购房热潮。


市场需求:随着一带一路的发展,中国的一批商人进入泰国资本市场后,未来曼谷的CBD即将涌入大量工薪阶层,那么第一步自然是解决住房问题。



另外泰国本身还处于人口红利期,曼谷2017年人口在961万人左右。根据相关机构的预计,2020年时,曼谷将会超过1千万人口。但据最新统计,曼谷常住人口加上外籍人士已经达到1200万左右的人口数了。由此推断,今后的住房需求是相当强劲的。


租金回报:根据“全球房产指南”上全球各大城市租金收益率的数据,泰国成为东南亚首选的高租金回报国之一。其租金回报率平均达到6.49%,而且随着曼谷机场的高铁轻轨完成,高铁沿线的城市房地产市场前景大好。




在多方面条件的促进下,泰国近几年的房产都很被看好。但是现在买房也要看区域、看地段、看配套、看交通、看户型、看楼层,不是简单买一套坐等升值就可以了。所以,看准大方向,选准好楼盘,靠房子赚钱的机会,还是存在的。

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